摘要：策劃是房地產良好發展的先決條件，有利于房地產企業有效地整合房地產項目資源，使之形成優勢。策劃幫助房地產開發企業管理創新，遵循科學的策劃程序，從尋找房地產開發項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。

項目位于成都湖秀路一號，策劃過程中首先對房地產市場進行分析，確定目前房地產市場供求態勢和發展階段。通過對消費者需求的精準分析確定目標客戶群。根據政策法規和前期市場調研資料,在經濟效益，社會效益和環境效益統一的前提下，對該進行規劃設計。項目定位城市綠地，湖畔休閑高端住宅，結合項目的對擬開發房地產項目所需要的投資進行估算，并依據估算設計合理的投融資方式。結合項目自身地理位置優勢對擬開發房地產項目進行營銷策劃，根據市場的變化不斷調整營銷方式和側重點。

通過對房地產開發項目合理的策劃，高效的協調資源，控制施工成本，組織活動有序進行，樹立以人為本的策劃理念，最終達到實現盈利的目的。

關鍵詞：項目策劃；規劃設計；投資估算

目錄

摘要

Abstract

第1章項目概況-1

1.1項目地塊說明-1

1.2項目建設目的及開發模式-1

1.2.1建設目的-1

1.2.2開發模式-2

1.3項目周邊基礎設施-2

1.4交通系統-2

1.5規劃設計要求-3

第2章市場分析-4

2.1宏觀分析-4

2.1.1經濟分析-4

2.1.2政策分析-4

2.2成都房地產市場分析-5

2.2.1供應情況-6

2.2.2成交情況-7

第3章區域分析-9

3.1規劃地位置-9

3.2競爭個案分析-9

3.2.1主要競爭個案資料-9

3.2.2競爭項目價格分析-10

3.2.3競爭項目規劃分析-11

第4章項目SWOT分析-12

4.1項目四要素分析-12

4.1.1項目的主要優勢-12

4.1.2項目的主要劣勢-12

4.1.3項目的外部機會-12

4.1.4項目的外部威脅-13

第5章項目定位-14

5.1案名-14

5.2客戶定位-14

5.3產品定位-14

5.4物業定位-15

5.5價格定位-15

5.5.1價格影響因素-15

5.5.2市場比較定價法-16

第六章規劃設計-19

6.1整體規劃思路-19

6.2詳細規劃設計-19

6.2.1住宅區總規劃-19

6.2.2景觀設計-20

6.2.4戶型設計-22

第7章開發計劃-25

7.1項目開發方案確定-25

7.2施工進度計劃-25

7.3項目建設工程進度控制-26

7.4項目建設期內的管理計劃-27

7.4.1質量管理-27

7.4.2成本管理-28

第8章投資分析-30

8.1成本分析-30

8.1.1土地成本-30

8.1.2建安工程費-30

8.1.3前期工程費-30

8.1.4基礎設施配套費-31

8.1.5公共配套設施建設費-31

8.1.6不可預見費-32

8.1.7開發成本-32

8.1.8開發費用-32

8.1.9總成本費用-32

8.2收益分析-33

8.2.1住宅銷售收入-33

8.2.2車庫銷售收入-33

8.2.3總收入-34

8.2.4稅費-34

8.2.6借款還本付息表-35

8.3盈利分析-36

8.3.1利潤情況-36

8.3.2現金流量表-36

第9章營銷策略-38

9.1預熱期-38

9.1.1預熱期的推廣策略-38

9.1.2預熱期的銷售策略-38

9.2熱銷期-38

9.2.1熱銷期的推廣策略-38

9.2.2熱銷期的銷售策略-39

9.3尾盤期-39

9.3.1持續銷售期的推廣策略-39

9.3.2持續銷售期的推廣策略-39

9.4尾盤期的銷售策略-40

結    論-41

參 考 文 獻-42

致謝-43