從以上房地產(chǎn)價格影響因素的定性分析中可以看出，影響因素眾多，且各因素之間是相互聯(lián)系、彼此影響的、例如國家政策利率的變化，會影響購買者和開發(fā)商的消費(fèi)者預(yù)期，實際購買力也會發(fā)生變化，進(jìn)而多方面影響房價。而房地產(chǎn)價格的變化也會反過來作用于這些因素。為了研究方便以及數(shù)據(jù)資料的可取性，本文將根據(jù)事物發(fā)展的一般規(guī)律，對不同的影響因素進(jìn)行簡化【11】，同時選取能夠量化的影響因素，進(jìn)行實證研究。

1變量的選取及數(shù)據(jù)來源

表 4.1 房地產(chǎn)價格影響因素表

年份 X Y 住宅商品房平均銷售價格（元/平方米）

X1 城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入（元 X2城鎮(zhèn)化率） X3

房地產(chǎn)開發(fā)投資額

（萬元） X4 本年新開工房屋建筑面積（萬平方米）

2000 1602.00 6389.00 32.64 230473.00 129.86

2001 1522.00 6817.00 33.20 255431.00 139.29

2002 1618.00 7145.00 34.27 401200.00 222.20

2003 1895.23 7785.00 35.08 900136.00 329.39

2004 2314.03 8610.00 38.00 1399000.00 391.85

2005 2807.00 9684.00 51.50 1913087.00 510.45

2006 2891.00 11013.00 52.90 2818051.00 547.49

2007 3172.00 13427.00 61.10 3875325.00 609.14

2008 3425.00 15591.00 62.40 5671624.00 560.13

2009 4095.00 17158.00 64.10 6704000.00 600.55

2010 5502.00 19051.00 63.00 8190320.00 794.61

2011 5607.55 22459.00 64.60 8896017.00 892.92

2012 5754.00 25434.00 66.40 9138000.00 921.02

2013 6084.00 28083.00 67.79 11058000.00 1435.30

2014 6917.00 29348.00 69.10 11274000.00 1055.10

2015 7512.00 31989.00 70.40 12591353.00 1033.90

合肥市房地產(chǎn)的價格影響因素錯綜復(fù)雜，需求方面有居民收入水平、人口因素、城市化率以及消費(fèi)者的心理預(yù)期等；供給方面有土地價格，開發(fā)商預(yù)期，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，和年竣工面積等；還有利率、信貸 、稅收等國家政策的影響，為了數(shù)據(jù)資料的可取性，引入變量商品住宅房平均銷售價格（Y），合肥市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（X1）、城市化率（X2）、房地產(chǎn)開發(fā)投資額（X3）【12】、本年新開工房屋建筑面積（X4），利用 eviews8.0 軟件，建立回歸分析模型。居民人均可支配收入和城市化率是需求角度原因，房地產(chǎn)開發(fā)投資額以及新開工房屋面積是供給層面原因，政策因素資料數(shù)據(jù)不易選取且難以量化，故本文不做研究。

2模型的建立與分析

利用合肥濱湖新區(qū)房價的影響因素構(gòu)建多元線性回歸模型，自變量為合肥市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（X1）、城市化率（X2）、房地產(chǎn)開發(fā)投資額（X3）、本年新開工房屋建筑面積（ X4 ） ， 因變量為商品住宅房平均銷售價格（ Y ） ， 建立回歸模型如下：

Y=C+B1X1+B2X1+B3X3+B4X4 。將各變量進(jìn)行 ADF 檢驗，得到如下表所示的 ADF 值;

表 4.2   ADF 檢驗結(jié)果

t-Statistic Prob.*

X1 -10.38219 0.0001

X2 -7.614323 0.0014

X3 -5.527879 0.0137

X4 -4.077264 0.0022

Y -8.23557 0.0788

各統(tǒng)計量在不同的顯著水平下均保持平穩(wěn)。進(jìn)行相關(guān)檢驗后，利用 Eviews 軟件建立回歸模型得到如下：

Y=-22235.90-0.262979X1+471.2701X2+0.000500X3-1.146850X4。

圖 4.1 中，R2=0.999982，表明模型擬合優(yōu)度非常高，由相關(guān)系數(shù)可知，人均可支配收入與本年新開工房屋建筑面積系數(shù)為負(fù)相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)投資額與城市化率系數(shù)為正，與房地產(chǎn)價格呈正相關(guān)關(guān)系。在觀察的時間段里，城市化率對合肥市房價的影響程度最大，其次是城鎮(zhèn)居民人均可支配收入以及新開工房屋建筑面積。本文中人均可支配收入與房價是負(fù)相關(guān)，參考國內(nèi)外學(xué)者的研究成果，人均可支配收入與房價的關(guān)系應(yīng)該是負(fù)相關(guān)。考慮到觀察的時間段里的合肥市房價收入比都小于 3，合理范圍內(nèi)房價收入比應(yīng)該在 3 到 6 之間，由此可知，在觀察時間段內(nèi)，合肥市房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于正常工資增長水平，導(dǎo)致模型建立后出現(xiàn)人均收入與房價負(fù)相關(guān)的現(xiàn)象出現(xiàn)。

通過分析，住宅開發(fā)投資額與住宅價格的變動方向相同,住宅開發(fā)投資額增長或者減少一個單位.住宅的價格就會相對應(yīng)的增加或者減少 0.0005 個單位。新開工房屋建筑面積與住宅價格反方向變動,每增加成減少一個単位,住宅價格也隨之減少或增加1.146850 個單位。

圖 4.1 Eviews 回歸結(jié)果

本篇文章前后利用了 2000—2015 的合肥市商品住宅的相關(guān)數(shù)據(jù)，從消費(fèi)者需求，市場供給以及政府政策導(dǎo)向三個方面，對合肥地區(qū)住宅房地產(chǎn)價格進(jìn)行了分析合肥地區(qū)商品住宅價格與各個影響因素之間的關(guān)系。綜上所述，我們可以對研究結(jié)果做下列概括：合肥市住宅價格主要受下列因素的影響。居民人均可支配收入、城市化率、住宅開發(fā)投資額，這些因素與住宅價格的上漲呈現(xiàn)了顯著的關(guān)聯(lián)性。

供求矛盾才是合肥市合肥濱湖新區(qū)住宅價格上漲的矛盾根源，真正影響合肥地區(qū)住宅價格的因素有很多種，從需求角度分析，合肥地區(qū)的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人均可支配收入年年增加，增加的收入變成居民手中的現(xiàn)金積累，消費(fèi)需求也隨著現(xiàn)金積累不斷增高，改善型住宅需求，投資投機(jī)型住宅需求以及剛需的需求都不斷上漲，市場需求上漲，房價自然出現(xiàn)上漲。從供給方面分析，合肥地區(qū)土地買賣實行競拍制度也來，各個房地產(chǎn)商不斷競爭，地王頻出，土地成本上漲較大，以及建筑材料和人工工資的大幅度上漲，使得住宅建造成本越來越大，這樣變相的促使房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力變大，同時部分開發(fā)商為了謀取利益最大化，大量囤積土地，互相約定價格，盲目定價，同時控制供給，造成市場需求旺盛的假象，導(dǎo)致住宅房價大幅度上漲。

通過對各種影響因素的分析，得出目前合肥房地產(chǎn)市場價格上漲最大的根源是供求矛盾，因此當(dāng)使市場供求達(dá)到足夠的平衡時，市場價格自然回歸正常。