1需求因素

1.1收入水平

收入在很大程度上影響著消費(fèi)者的消費(fèi)行為，只有消費(fèi)者有著足夠的收入去進(jìn)行消費(fèi)，才會(huì)去考慮更高價(jià)格的住宅，這樣才帶動(dòng)了住宅價(jià)格的提升，但是與住宅供給的多少?zèng)]有多大關(guān)聯(lián)，一般我們用城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增加來(lái)反映居民收入的提升，隨著居民可支配收入的增加，居民將具有更高的消費(fèi)能力，會(huì)使部分之前沒(méi)有購(gòu)買能力的需求轉(zhuǎn)化為可購(gòu)買的需求，同時(shí)人們也有更多的錢來(lái)進(jìn)行住房投資。從而使住宅的需求量大幅度上漲，也在同時(shí)帶動(dòng)了住宅價(jià)格上漲，并且，個(gè)人認(rèn)為可支配收入影響住宅需求主要表現(xiàn)在三個(gè)方面。

第一：消費(fèi)者按揭貸款數(shù)額的提升 個(gè)人可自由支配花費(fèi)的錢增多，意味著消費(fèi)者可以負(fù)擔(dān)更大數(shù)額的貸款，也間接增加了消費(fèi)者的消費(fèi)需求。

第二：居民財(cái)富的增加，很大程度上刺激了居民的消費(fèi)欲望，從而提高其住房需求。第三：居民可用于消費(fèi)錢財(cái)?shù)脑龆啵瑫?huì)使其對(duì)未來(lái)的期望收入增加，這樣也會(huì)在一

定程度上刺激起對(duì)住宅的消費(fèi)水平，進(jìn)而去花費(fèi)錢財(cái)提升住宅的消費(fèi)需求。本文選取城鎮(zhèn)居民人均可支配收入來(lái)衡量收入水平對(duì)房?jī)r(jià)的影響大小。

1.2人口因素

人是住宅需求的主體，人口因素是影響房?jī)r(jià)的另一基本因素[3]，人口的增長(zhǎng)帶來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)需求的增加，人口數(shù)量的增加，通常表現(xiàn)為外來(lái)人口的增加，和人口結(jié)構(gòu)的改變帶來(lái)的適齡購(gòu)房的人口的增加，不同的年齡結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的需求與支付能力都是不一樣的，隨著城市化的發(fā)展，人口總量的增加，越來(lái)越多的人在城市安家落戶，加大了城市人們對(duì)房地產(chǎn)購(gòu)買的需求，拉動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展；另一方面，大量人口的涌入，使得城市住宅的恩格爾系數(shù)上升，居民住房的支付能力降低，同時(shí)人口越多，人均資源占有量就會(huì)降低，一定程度上可能影響城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，進(jìn)一步影響人均可支配收入，從這點(diǎn)上來(lái)講，人口的增長(zhǎng)也會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)的需求帶來(lái)不利的影響。

1.3城市化率[4]

城市化表現(xiàn)為城市人口和比重的不斷提高，和城市的生產(chǎn)生活方式不斷變化的過(guò)程，也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)變化的地域空間的改變的過(guò)程。城市化的發(fā)展階斷與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)由異曲同工之妙，城市化進(jìn)程推進(jìn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)處于高速發(fā)展的成長(zhǎng)期時(shí)期，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，推進(jìn)了城市化的進(jìn)程，房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也起到了巨大的推動(dòng)作用。城市人口的增加拉動(dòng)了房地產(chǎn)的有效需求與投資力度。

圖 3.1 合肥市 2010 年-2016 年城鎮(zhèn)化率折線圖

通常情況下，城市化率是指城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋壤３鞘腥丝诒壤∮?30%時(shí)，稱為城市化初期階段，城市化速度緩慢；城市人口占總?cè)丝诒壤?30%到 70%之間，稱為城市化加速發(fā)展階段，城市化水平明顯提高，城市化進(jìn)程更加加快；城市化率大于 70%之后，屬于城市化后期階段，城市化進(jìn)程變得緩慢。數(shù)據(jù)顯示目前合肥市城市化率達(dá)到

70 以上，按照城市化的 S 曲線來(lái)看，目前城市化水平高，這與房?jī)r(jià)快速上漲想契合，說(shuō)明人口大量的像城市集中，是導(dǎo)致房?jī)r(jià)高漲的重要原因。中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格與城市化水平之間存在著一種正向的互動(dòng)關(guān)系，由此看來(lái)，這個(gè)城市化水平的快速提高，也不是一個(gè)均衡的良性發(fā)展態(tài)勢(shì)。

心理預(yù)期

房地產(chǎn)價(jià)格與一般商品價(jià)格的形成機(jī)制是有區(qū)別的，房地產(chǎn)價(jià)格很大程度上受到消費(fèi)者心理預(yù)期的影響。預(yù)期是指經(jīng)濟(jì)行為人對(duì)于經(jīng)濟(jì)對(duì)象在未來(lái)的變動(dòng)方向以及變動(dòng)幅度上的事前估計(jì)與主觀判斷。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整，稅收利率等政策的變化，會(huì)對(duì)當(dāng)前消費(fèi)者的心理預(yù)期產(chǎn)生影響，產(chǎn)生所謂的“買漲不買跌”的心理。如果消費(fèi)者預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)上漲，那么以消費(fèi)為主的購(gòu)買者會(huì)提前消費(fèi)，投機(jī)者更會(huì)在此時(shí)買入，以期待在后續(xù)上漲過(guò)程中獲得更多利益。此時(shí)需求曲線會(huì)向右移動(dòng)，由于供給的滯后性，短期內(nèi)不會(huì)有大量房屋供給，價(jià)格會(huì)同向做上升變化。相反，消費(fèi)者預(yù)期價(jià)格下跌時(shí)，投資商和消費(fèi)者會(huì)推遲購(gòu)買計(jì)劃，住宅需求降低，消費(fèi)者住宅預(yù)期通過(guò)影響需求來(lái)同向影響房地產(chǎn)價(jià)格[5]。當(dāng)然，這是短期內(nèi)的現(xiàn)象，在信息傳播越來(lái)越迅速，信息透明度逐漸提高，信息溝通越充分， 人的心理預(yù)期越穩(wěn)定，房地產(chǎn)價(jià)格受到消費(fèi)者心理預(yù)期的影響就會(huì)越來(lái)越小的，所以心理因素長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期波動(dòng)影響不大。

2   供給因素

2.1土地價(jià)格

土地價(jià)格直接決定著商品房建成后的樓面價(jià)格，房地產(chǎn)商會(huì)根據(jù)地價(jià)來(lái)計(jì)算樓面平均價(jià)格，土地價(jià)格越低，則相對(duì)樓房成本越低，在市場(chǎng)需求一定的情況下，大多數(shù)房地產(chǎn)商需要快速回款或者銷售完手中樓盤，則其所定的房?jī)r(jià)將會(huì)遠(yuǎn)低于高土地價(jià)格時(shí)的房?jī)r(jià)，這是一個(gè)直觀且很有影響力的因素[6,7,8]。而合肥地區(qū)近幾年地王頻出，地塊的價(jià)格一塊高出一塊，甚至出現(xiàn)某個(gè)地區(qū)樓面價(jià)格也就是土地價(jià)格除所建成房屋面積的平均值遠(yuǎn)大于目前市場(chǎng)平均商品房成交均價(jià)的情況，在這種情況下，房地產(chǎn)商是不可能以低于樓面價(jià)的價(jià)格出售的，他們所定的價(jià)格將會(huì)加上房屋建造的成本以及他們所賺取的利潤(rùn)，這樣出來(lái)的價(jià)格將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)，一個(gè)地塊出現(xiàn)這樣的情況，周圍地區(qū)的房?jī)r(jià)也會(huì)跟風(fēng)而漲，這樣將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)很嚴(yán)重的后果，導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下。

2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)期

房地產(chǎn)商大多數(shù)是想要獲取高額利潤(rùn)的，當(dāng)房地產(chǎn)商預(yù)測(cè)到部分地區(qū)的房地產(chǎn)前景將出現(xiàn)很好的變化時(shí)，大部分房地產(chǎn)商就會(huì)趁機(jī)漲價(jià)，或者捂盤不售，這樣造成市場(chǎng)供給大量減少，自然造成價(jià)格出現(xiàn)上漲，但是一但房地產(chǎn)商感覺(jué)此地區(qū)房地產(chǎn)前景不容樂(lè)觀時(shí)，大部分都會(huì)選擇低價(jià)出售，快速回籠現(xiàn)金，防止資金被套，造成虧損。

2.3住宅開(kāi)發(fā)投資規(guī)模

住宅開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的增加對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響有兩個(gè)方向，若住宅開(kāi)發(fā)投資用于大批量建設(shè)商品房，一個(gè)地區(qū)商品房庫(kù)存出現(xiàn)大批量增加，則供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，此時(shí)有住房需求的人將擁有更大的選擇權(quán)，開(kāi)發(fā)商急于銷售房屋，價(jià)格自然走低。部分開(kāi)發(fā)商增加投資會(huì)用于該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施以及環(huán)境的建設(shè)改造，公園的建立，醫(yī)院 學(xué)校的建造等等，住宅區(qū)配套設(shè)施的建立，自然改善了人們的住宅環(huán)境，此時(shí)房?jī)r(jià)自然會(huì)大大增加。

2.4住宅年竣工面積

每年若有更多的住宅完成竣工，則市場(chǎng)將會(huì)多出更多的供給，此時(shí)各大房地產(chǎn)商為了爭(zhēng)奪客戶，自然會(huì)降低價(jià)格，快速銷售市場(chǎng)多余的部分住宅，從而回籠資金。但是要是住宅竣工面積減少，則市場(chǎng)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給，此時(shí)各大房地產(chǎn)商根本無(wú)需擔(dān)心房子賣不出去，而購(gòu)買者也陷入無(wú)房購(gòu)買的情況，價(jià)格自然走高。

3政策因素

3.1利率政策

利率政策是指國(guó)內(nèi)各大銀行調(diào)整存貸款利率從而來(lái)調(diào)整市場(chǎng)貨幣總量的一種政策,利率政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響是很大的【9】，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大多都是通過(guò)銀行借貸才能完成土地的購(gòu)買，以及房屋建設(shè)的初期成本，一但銀行出現(xiàn)存貸款利率上升，則房地產(chǎn)從銀行貸款的成本大大提高，開(kāi)發(fā)商自然會(huì)減少或者暫停部分住宅的供給，這樣將會(huì)造成市場(chǎng)供給減少，此時(shí)房?jī)r(jià)自然出現(xiàn)上漲。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，不管是剛需家庭還是投資型購(gòu)買者，大多數(shù)人的資金來(lái)源都為銀行貸款，存貸款利率提高，則需要支出的利率成本會(huì)有部分提高，但是對(duì)于大多數(shù)剛需一族來(lái)說(shuō)，不多的利息增加不會(huì)減少其對(duì)住宅的需求，相對(duì)于投資型的購(gòu)房者，利率的增加會(huì)讓他們以為房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)將會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，這樣大多數(shù)投資型購(gòu)房者將會(huì)猶豫或者暫停購(gòu)買需求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)部分走低的現(xiàn)象。

3.2稅收政策

稅收政策是一個(gè)能直接決定房地產(chǎn)價(jià)格的一個(gè)政策，無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，流通還有保有的各個(gè)環(huán)節(jié)，都能受到影響，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，若稅收政策增加，則房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)成本大大增加，在市場(chǎng)需求一定得情況下，房地產(chǎn)商自然只能減少市場(chǎng)供給，這樣房地產(chǎn)價(jià)格自然走高。如果稅收減少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本就會(huì)降低，房地產(chǎn)供給會(huì)增多，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)隨之下降。在流通階段，房地產(chǎn)交易時(shí)稅收增加，則購(gòu)房者的成本增加，對(duì)于部分購(gòu)房者造成資金壓力，從而降低購(gòu)房需求，自然影響價(jià)格。在保有以及房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)征稅，將直接增加投資型住宅的成本，這樣造成投資者減少，市場(chǎng)需求大大降低，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)直接出現(xiàn)波動(dòng)。

3.3土地政策

土地政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面【10】，第一是指土地供應(yīng)方式上，土地供應(yīng)有政府劃撥土地和市場(chǎng)競(jìng)價(jià)兩種方式，政府劃撥的土地價(jià)格是由政府定價(jià)，具體價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格無(wú)關(guān)，而是由政府直接定價(jià)，定價(jià)大多遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，這樣房地產(chǎn)成本自然大大降低，供給得到增加，房地產(chǎn)價(jià)格則會(huì)走低，第二種是由市場(chǎng)競(jìng)價(jià)的方式，這種往往由各大房地產(chǎn)商互相競(jìng)價(jià)，價(jià)高者得，到最后土地的成交價(jià)非常高，而這種地做出來(lái)的住宅成本大大增加，則房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)增加。第二個(gè)方面是指土地供應(yīng)量，政府每年提供的土地供應(yīng)量大量增加時(shí)，則房產(chǎn)供給大大增加，在市場(chǎng)需求一定得情況下，房地產(chǎn)價(jià)格自然下降，而相反則會(huì)出現(xiàn)上升。

由此可見(jiàn)，政策因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也是比較顯著地，但是由于政策因素?zé)o法找到量化的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確的分析政策因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的具體影響程度，因此本文就定性的描述其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。