摘要：項目建設工作的必要程序和編制項目設計任務書的依據是可行性研究，可行性研究是編制項目初步設計的依據。通過調查市場得知：在遼寧省，鲅魚圈商業和住宅消費能力水平一直在發展，適合做商業樓及商業住宅項目。    

本文的主要內容包括項目建設地點、鲅魚圈的概況、鲅魚圈住房及商場市場分析、項目工程技術方案、資金籌借、財務評價、風險及不確定分析，按照可行性研究的原則，通過財務評價得出：基準收益率小于財務內部收益率，項目投資回收期小于8年，而且償債備付率大于1.3，利息備付率大于2.0，數據說明此項目可行。當生產利用率達到26.19%時為本項目的盈虧平衡點。盈虧平衡點屬于較低范圍，說明具備了一定的抗風險能力。用單因素敏感度比較得出，項目營業收入影響力大；本文采用概率樹狀圖， 凈現金的期望值為248198.29萬元，NPV的取值大于0，根據可行性研究原則說明項目可行，并且證明項目可以盈利可行，有很大的發展潛力。

通過進行實地調研，對鲅魚圈周圍的房地產以及商業環境做出了初步了解，并且做出了市場分析，然后通過項目可行性的編制，再據遼寧省的各項政策指標，得出結論項目可行。

關鍵詞：可行性研究；項目建設；財務評價；市場分析 

目錄

摘要

Abstract

1 緒論-1

1.1項目概況-1

1.1.1 項目規模及目標-1

1.1.2 項目資金來源-1

1.1.3 項目地點-1

1.1.4項目建設內容-1

1.1.5項目總體進度計劃-2

1.2 研究報告依據-2

2 項目背景和必要性分析-3

2.1項目背景-3

2.1.1 營口市鲅魚圈概況-3

2.1.2 營口市經濟發展情況-3

2.1.3 鲅魚圈經濟發展-4

2.2 項目建設必要性分析-4

2.2.1 符合“十三五”進程規劃-4

2.2.2 符合市場需求-4

2.2.3 符合企業發展戰略-4

3 項目選址和氣候環境-5

3.1 項目選址-5

3.2 氣候環境-5

4 建設條件-6

5 市場分析-7

5.1 遼寧省當前商業市場概況-7

5.2 項目市場分析-7

5.2.1 商業中心、商住宅的市場需求-7

5.2.2 項目周邊消費市場預測分析-7

5.2.3 項目周邊房地產市場分析-8

5.3 市場定位-10

5.3.1 定位特征-10

5.3.2消費人群定位：-10

5.4 SWOT分析-11

6 工程方案-13

6.1 建設規模-13

6.1.1 設計規模-13

6.1.2 建設內容-13

6.2 建設方案-13

6.2.1高檔購物中心-13

6.2.2 住宅公寓-15

6.2.3 地下車庫-18

6.3 結構設計-18

6.3.1 構造設計-18

6.4 輔助工程-18

6.4.1 給排水設計-18

6.4.3 消防設計-19

6.5 設計強電-19

6.5.1設計依據-19

6.5.2供配電系統和防雷設計-20

6.5.3防雷設計-20

6.6 弱電設計-20

6.6.1 設計依據-20

6.6.2 設計范圍-20

6.6.3有線電視及衛星電視系統（含閉路電視系統）-20

6.6.4報警及消防聯動控制系統-21

7 項目實施進度計劃-22

7.1 實施內容和建設階段-22

7.1.1 實施內容-22

7.1.2 建設階段-22

7.1.3項目組織機構與人力資源配置-22

7.2建設工期安排-22

8 投資估算及資金籌措-24

8.1 投資估算-24

8.1.1 投資估算依據-24

8.1.2工程概述-24

8.2 資金籌措-26

9 財務分析評價-28

9.1財務分析的依據和方法-28

9.2 營業收入預測-28

9.2.1 主營業收入預測-28

9.2.2 住房銷售收入預測-28

9.3 稅金-28

9.4 營業成本預測-28

9.5.1工資及福利-28

9.5.2 水電暖費預測-29

9.5.3 修理費-29

9.5.4 折舊、攤銷-29

9.5.5 其他費用預測-29

9.5財務分析-29

9.6.1 財務分析依據和說明-29

9.6.2 財務分析計算-29

10 風險分析-32

10.1 盈虧平衡分析-32

10.2  敏感性分析-32

10.3 風險分析-35

11 項目可行性研究建議與結論-37

11.1 結論-37

11.2 建議-37

附錄A 財務分析報表-39

參考文獻-49

致    謝-50