摘 要：營業稅改征增值稅是我國稅收史上最重要的改革之一，自2012 年在上海地區率先開展試點，實現了從部分地區試點到全國實施、部分行業試點到全行業實施的過程。2016 年 5 月1日，房地產業納入到改革行列中，企業新增不動產可進行依法抵扣。房地產行業目前開發投資較往年熱度降低、速度明顯減慢，應當對房地產行業所處的政策環境以及財稅體系進行有效調整。本文把全面推行“營改增”同時結合往后年份陸續頒布的稅改政策作為研究的背景，側重于對房地產行業在“營改增”前后以及施行不同增值稅率條件下企業稅負的變動。結合文獻分析、公式模型及實證分析，闡述營業稅改征增值稅后房地產企業的稅負變化及存在的問題提出應對措施。

論文總共分為五個部分。首先是前言，敘述論文的研究背景和研究意義、國內外研究綜述以及研究方法和思路；其次是房地產行業“營改增”的相關理論基礎，包含了營業稅和增值稅的定義以及兩稅種的征稅原理。；第三部分主要是研究“營改增”對房地產企業的稅負影響，包括影響房地產行業稅負的主要因素、“營改增”對房地產企業稅負變動涉及的稅種還有房地產開發企業“營改增”前后稅負測算的對比三方面；第四部分是“營改增”對具體房地產企業個體的稅負影響進行測算，選取A房地產行業作為樣本進行實證案例的分析。從介紹集團基本情況入手，然后以公司2015-2018四年的數據作為基礎，測算公司整體房產業務在“營改增”前后稅負的變動情況；最后，針對前面的實證分析尋找企業稅負目前存在問題及應對措施，針對企業自身和征管部門提出改進建議。

關鍵詞：“營改增”；房地產企業；稅負影響

目 錄

摘 要

Abstract

一、緒論- 6 -

（一）研究背景和研究意義- 6 -

（二）國內外研究綜述- 6 -

（三）研究方法及思路- 8 -

二、房地產行業“營改增”相關理論基礎- 9 -

（一）營業稅定義及征稅原理- 9 -

（二）增值稅的定義及征稅原理- 9 -

（三）營業稅與增值稅的區別- 9 -

三、“營改增”對房地產企業稅負影響的測算- 10 -

（一）影響房地產企業稅負的主要因素- 10 -

（二）房地產企業“營改增”后稅負變動涉及的稅種- 10 -

（三）“營改增”后房地產開發企業的稅負測算辦法- 11 -

四、“營改增”對房地產企業稅負影響測算——以A房地產企業為例- 14 -

（一）A房地產企業的基本情況- 14 -

（二）A企業2015-2018年在營業稅與增值稅模式下稅負變動分析- 14 -

五、“營改增”后A房地產企業仍然存在的問題及對策分析- 21 -

（一）企業稅負仍然存在的問題- 21 -

（二）針對存在問題的對策分析- 22 -

參考文獻- 24 -

致  謝- 25 -