（一）民宿發展模式與類型 1、民宿發展模式 目前，綜合國內民宿的發展模式，大致可以分為以下類型： （1）個體經營 可分為自主經營和租賃經營兩類：自主經營是房屋所有者把自己的房子裝修成為一定風格的民宿，面向旅游者出租；租賃經營是個人租賃居民的房屋進行打造民宿，用來出租給游客。 個體經營的典型代表是麗江客棧民宿。 （2）協會型 這種模式是業主或者村委會成立協會，協會把房屋進行統一的設計裝修，然后當地居民或房屋主人以服務入股，進行統一運作。 協會型的典型代表是桐廬客棧民宿。 （3）政府主導型 這種模式是由當地政府統一引導，支持當地居民參與到民宿旅游活動中。通過引導當地居民改造自家房屋，開發成民宿。政府為當地居民提供一定的基礎設施保障和支持，同時監督管理民宿經營，并制定相關制度規范，引導當地旅游發展，形成獨具特色的民宿旅游，促進當地居民就業，帶動經濟發展。 政府主導型的典型代表是北戴河客棧民宿。 （4）企業主導型 這種模式是企業以租賃或者購買的形式，實現對房屋的使用權或所有權，然后對房屋進行改造，成為獨具風格的民宿。公司把當地居民招聘進來，對居民進行統一的培訓與管理，讓更多的居民投入到民宿旅游中來。以當地居民對環境的了解、文化的傳承來豐富民宿旅游。企業則進行整體的運營，制定營銷策略、宣傳方式、推廣活動等，促進當地旅游業發展。 企業主導型的典型代表是較場尾客棧民宿。 2、民宿類型 綜合來看，國內民宿主要有以下幾種類型： （1）休閑度假型 以海濱、草原、海島、森林、雪ft、溫泉等擁有獨特資源的地方，進行開發民宿旅游，滿足游客的休閑度假、放松身心的需求。 （2）藝術體驗型 藝術體驗型民宿會體現出強烈的經營者的風格，有較多的設計元素。由經營者帶領游客體驗各項藝術品制作活動，包括揑陶、雕刻、繪畫、木屐、果凍蠟燭、天燈制作等，游客可親手創造藝術作品，體驗鄉村或現代的藝術文化饗宴。 （3）傳統建筑民宿 傳統建筑型民宿是其住宿環境均為古厝所整修，或以古建筑的式樣為設計藍圖，游客偏好古建筑的風格、特點而選擇入住，提供游客深切的懷舊體驗。 （4）海濱民宿型 海濱民宿是經營者在靠近海濱的地方打造民宿，民宿設計和風格上都與大海有關，讓游客深深感受海濱生活。面朝大海，享受海濱的休閑與愜意。 （5）水鄉古鎮型 水鄉古鎮型民宿是經營者選擇水鄉、古鎮開發民宿，在水鄉營造出小橋流水人家感覺。水鄉古鎮的民宿具有濃濃的清新氣質與文藝氣息，是文藝青年的聚集地。 （6）農村體驗型民宿 農村體驗型民宿于傳統的農業鄉村中，除有農村景觀提供體認農家生活之外，并提供農業生產方面的體驗活動。游客在民宿中體驗農村生產、勞動的過程，體驗自給自足鄉村生活，回歸自然感覺。 （二）都市依托型民宿的特征 都市依托型民宿是指民宿依托于城市廣大的客源市場、利用城市的資金、人才、技術等資源，完善鄉村基礎設施建設而開發的民宿，民宿旅游的客源市場是城市居民。 都市依托型民宿的特征： （1）客源依賴于都市居民； （2）民宿經營需要城市中人才； （3）民宿周圍的基礎設施建設依賴于都市； （4）民宿旅游的宣傳主要面向都市； （5）鄉村旅游業發展良好。 （三）民宿旅游發展現狀 1、國內民宿旅游發展現狀與問題 （1）國內民宿旅游發展現狀 伴隨中國鄉村旅游的長足進步和中層返鄉、萬眾創業的大背景下，民宿作為市場耀眼的新星，成為了鄉村旅游的下一個風向標。雖然國內的民宿實際上到現在只有 20 年左右的歷史，最初的形態就是農民騰出閑置的房間資源進行招待旅游消費者。隨著近年來政策風向的引導和消費的需求，國內民宿正從這么多年的緩慢發展進入一個快速發展階段，而且這股風愈吹愈烈。中國產業調研網的統計顯示：2016 年初，全國農家樂已超過 190 萬家，民宿超 4 萬多家，民宿從業人員達到近 100 萬人。2015 年我國民宿行業市場規模已達 200 億元人民幣，預計到 2020 年，我國民宿行業營業收入將達到 362.8 億元人民幣。2014 年，全國鄉村旅游接待人數占總接待量的 1/3,從旅游和經濟角度來說，民宿是目前比較符合市場需求的產品，可以推動農村經濟業態的轉變。 民宿旅游以其更具特色的休閑體驗產品和親情化的服務，更能符合城市居民的消費心理需求。民宿旅游是鄉村旅民宿作為旅游市場的“新寵”，為當地帶來了巨大的經濟和社會效益，尤其是在民宿集群帶動下的旅游景區開發中，民宿逐漸成為景區的核心吸引力，如莫干ft民宿、日本古川町、韓國北村韓屋村等，民宿已經成為政府和開發商開發旅游區的有力武器，小民宿撬動大旅游的時代已經來臨。大力發展鄉村民宿，各地對民宿的發展有了新的認識，開啟了鄉村旅游新模式，成為美麗鄉村建設的新支點。 截止 2016 年末，我國大陸客棧民宿總數達 53852 家。短短兩年內時間內，我國客棧民宿數量漲幅達到近 78%。與此同時，除廈門、大理、麗江為代表的景區、古鎮民宿外，周邊游的消費需求帶動下，以江浙為代表的鄉村度假型客棧民宿增長速度較為明顯。從各地數量規模上來看，超過 3000家的只有北京與麗江兩地，超過 2000 家的為廈門、大理、嘉興三地。客棧民宿的分布集中于旅游業比較發達的區域，這一分布特征與我國旅游業的整體發展現狀相吻合。 沿海地區，浙江莫干ft旅游民宿中以裸心谷、法國ft居、安吉•帳篷客最為著名，吸引江浙滬以及全國的游客前往。廈門鼓浪嶼民宿大多數以當地具有特色的房屋進行改造，民宿風格以海濱文化和文藝風居多。而內陸地區，云南民宿旅游以麗江、大理最為著名，大巖古鎮、束河古鎮、古城區、洱海附近的民宿數不勝數，更是各具特色。 綜上所述，從空間分布上來說，主要分布在南方；從發展進度來看，行業整體處于起步階段，少數地區發展相對成熟，但市場行情火爆；從類型上來說，除農戶自營的傳統民宿外，外來者租賃經營的社會型民宿占較大比重。 （2）國內民宿旅游發展存在的問題國內民宿主要存在以下問題： ①政府主管部門不明確，缺乏相關法律法規 目前在政府管理方面，我國的民宿沒有明確的主管部門，各部門之間權責不清，處理效率低下。在法律規范上，國內沒有出臺全國性的指導規范，更沒有切實可行的法律法規依據，不能對民宿也實施管理。在民宿業政策上，政府部門出臺的相關的政策制度滯后于民宿業的快速發展。 ②民宿組織起步晚，相關行業規范不完善 我國民宿業起步晚，發展落后于國外和臺灣地區，民宿行業組織少、起步晚，缺乏相關行業標準的制定。民宿經營者之間交流溝通少，不能促進民宿旅游的良好發展與行業標準的制定。 ③服務質量、品質參差不齊 民宿屬于個性化住宿產品，但其自身品質存在較大差距，有的游客會因為有過差的住宿體驗，對民宿產生不好的印象，從而失去信心。 ④同質化嚴重，不能形成自身特色 民宿的特點在于裝修風格、氛圍營造和藝術文化內涵等方面，但是國內民宿在裝修風格和氛圍營造等方面存在嚴重抄襲，沒有自身特色，國內民宿缺乏這方面的創新能力。另外隨著國民素質的提高，對于民宿旅游不僅僅局限于游覽觀光，更注重于其文化內涵，不能一味的模仿導致同質化嚴重，導致民宿旅游失去其吸引力。 ⑤民宿酒店化 民宿的特點就在于能提供特色化服務，而目前民宿經營者為了經濟利益效仿酒店的運營和管理模式，沒有打造自己的特色。 ⑥基礎設施不完善，服務質量有待提高 部分民宿由于經營資金有限，民宿的基礎設施和當地設施不完善，加上民宿地區交通不便捷，不能滿足游客的需求。民宿的服務質量也參差不齊，沒有統一標準，服務質量還有待提高。 ⑦民宿經營者營銷意識不強，人員素質有待提高 目前，我國民宿經營者的市場意識淡薄，僅僅局限于自身的盈利情況，不能根據市場的變化及時做出適合游客需求的調整。民宿經營者有農民、知識分子和外來人員。農民文化水平低，在經營管理、審美、專業技能和服務方面能力缺乏。知識分子同樣缺乏經營管理經驗。外來人員對當地文化、風俗缺乏了解，不能更好的融入到當地文化中。 2、南京民宿旅游發展現狀與問題 （1）南京民宿旅游發展現狀 ①經濟效益與經營模式 據調查統計，截止 2016 年 12 月，全省各市提供特色民宿樣本單位總量 270 家，床位數總量約4064 個，特色民宿業年直接經營收益達 9484 萬元，其中蘇南民宿數量占全省 70.7%，年經營收入7745 萬元。到 2018 年，全市鄉村民宿床位達到 1 萬張，年營業總收入超過 3 億元。 在攜程網（http://www.ctrip.com/）上搜索民宿，結果顯示共有 663 家，其中南京比較受歡迎的民宿有公塘頭、晏湖驛站、未見ft、花跡酒店等。在 2016 年 6 月 20 日，由 CBC（China Building Center）與《城市·環境·設計》（UED）雜志社共同發起的 UED 最美民宿大獎評選活動結果出爐，花跡酒店成為江蘇唯一一家上榜的民宿。 據邁點網（res.meadin.com）調查顯示，南京民宿經營者中把自家房屋改造成民宿經營的占24.24%，租賃經營的占 75.76%，例如南京公塘頭、花跡酒店等都是租賃經營。 ②民宿的管理政策方面 對于什么是鄉村民宿？南京首次做出界定，鄉村民宿是指在規劃布點村內依法建設的閑置房屋，主要是農民空閑的房屋或閑置的集體用房、農林場圃房屋等，結合當地人文景觀、田園風貌及ft水形勝等資源，融合農事體驗等農業生產活動，經整體設計、修繕和改造，既保持鄉村傳統風貌，體現當地民居特色、生態環境特點，營造鄉村旅居氛圍，又能提供舒適、安全、衛生住宿的休閑、度假體驗型經營性住宿場所。 南京出臺《關于促進鄉村民宿業規范發展的實施辦法》，《辦法》中規定，民宿一般單體建筑面積要在 600 平方米以內，建筑層數不超過 5 層、房間 20 間以下。每層樓面至少設一個通風采光的衛生間。民宿應距污水池、小型動物養殖場等污染源 25 米以上，500 米范圍內不得有規模養殖場。 南京江寧區也出臺了《江寧區關于加快發展鄉村民宿的指導意見》。據了解，“十三五”期間，南京將重點在美麗鄉村示范村(特色村)內推進鄉村民宿發展，計劃累計改造完成 800 幢鄉村民宿戶、打造 50 個以上市級美麗鄉村民宿村，每村有民宿經營戶數 20 戶，且相對集中連片。 南京民宿旅游可以依托豐富的鄉村旅游資源和都市市民對民宿的偏愛，開發具有南京地方特色的民宿旅游產品，例如牛首ft、湯ft溫泉、薰衣草莊園等旅游資源都可以成為開發民宿的依托，根據不同地方的特色開發出獨具特色的民宿旅游產品，滿足游客需要的同時又帶動旅游和經濟的發展。 （2）南京民宿旅游存在的問題 南京民宿旅游的發展有相關政策、規范的指導，以及政府的支持能更好的發展。但是從南京民宿旅游整體發展來看，南京民宿還存在以下問題： ①民宿數量較少，發展緩慢 通過在攜程網上搜索，南京的民宿數量在 600 多家，與南京位置相近的杭州相比，在數量上少了一半。從數量上來看，南京民宿的發展速度緩慢。 ②民宿特色不鮮明，沒有融入當地特色 分析南京民宿的類型、特色，民宿的類型主要集中在田園風光、傳統建筑和藝術體驗等，沒有結合南京當地的溫泉資源、鄉村旅游、民國建筑等資源，來開發具有南京特色的民宿。 ③民宿名氣不高 通過調查數據得知，17.23%的人群傾向于南京的民宿，而知名度最高的是云南的大理、麗江的民宿。由此可知，南京的民宿的名氣僅局限于南京本地和周圍城市。 ④相關管理部門不明確 南京市和江寧區都出臺指導民宿發展的相關政策辦法，但是具體的管理部門還不明確，不能做到責任到人。 |
