（一）產品開發策略 1、目標人群分析 本次問卷調查供 127 份，有效問卷 127 份。 根據問卷結果顯示，男性占 49.6%，女性，占 50.4％，性別上沒有太大差距；由調査數據反映的年齡統計中，被調查者中的年齡層次分布以 18-30 歲為主，有，占 79.5%；調查數據顯示，被調查者在職業上以企業職員和學生為主，受教育程度也以本科和專科居多，年收入狀況集中在 10 萬元以下。綜合分析可知，民宿的目標人群可定位為以以企業職員和學生為主，中等收入且文化水平高的青年人群。 2、民宿選址分析 南京的鄉村旅游發展良好，江寧區有世凹桃園、石塘人家、湯ft七坊、朱門農家、東ft香樟園五朵金花被文化部中國鄉土藝術協會評為“中國十大美麗鄉村”；浦口區有水墨大埝、不老村、知青故里等，依靠鄉村旅游、湯ft溫泉、高淳慢城等資源，就地發展具有不同資源特色的民宿。 根據調查問卷顯示，游客選擇旅游范圍中市內占 8.7%，周邊城市占 32.3%，周邊省占 31.5%，省外，占 27.6%（圖 1）。來源地情況的統計結果反映：被調查的人數大部分是江蘇省內的，占到 79.6%。 因此可知，南京民宿的主要客源集中江蘇省內，游客在旅游范圍的選擇上集中在周邊城市和周邊省。 因此民宿在選址上要兼顧基礎設施完善程度、交通設施、周邊自然環境，選擇游客最容易到達，吸引來自周邊城市和省內的游客。例如，南京公塘頭民宿位于江寧區谷里街道公塘社區，緊鄰銀杏湖大道，交通方便，游客容易到達。 3、民宿風格類型選擇 根據問卷調查顯示，在游客選擇住民宿的目的來看，選擇休閑度假占 51.97%，接觸大自然占53.54%，體驗民宿生活占 56.69%，品嘗民宿美食占 37.8 %，慕名而來占 22.83%，價格便宜占 31.5% （圖 2）。 圖 2 旅游者選擇民宿目的 調查樣本中，被調查者選擇民宿的目的比較全面，其中最主要的目的是體驗民宿生活、休閑度假和接觸大自然，南京民宿在風格上應傾向于休閑度假型。 根據調查問卷顯示，游客在民宿類型上的選擇上，田園風光型占 67.72%，水鄉古鎮民宿占60.63%，海濱民宿占 43.31%，傳統建筑民宿占 32.28%，藝術文化民宿占 34.65%，城市風格民宿占14.96%（圖 3）。 圖 3 旅游者民宿類型選擇 根據調查結果顯示，游客在民宿類型的選擇上傾向于田園風光型民宿和水鄉古鎮型民宿，結合南京當地的鄉村旅游資源狀況，南京可依托世凹桃園、石塘人家等鄉村發展田園風光型民宿。 4、經營理念
分析公塘頭民宿可知，公塘頭民宿是江寧商務商貿集團打造的旅游生態品牌——“恬園味”旗下的南京首家特色主題民宿，定位是“我在鄉村有個家”，立意為追尋鄉愁記憶、體驗詩意生活、感受家的溫暖。依托共塘頭村莊環境，充分利用原有建筑的外部形態和內部空間格局，通過改造提升和高新設計裝修，將田園文化融入到建筑內外各個方面，整體設計呈現的風格為外部簡約、質樸，與周邊景致協調；內部景致典雅，提供舒適居住環境。 因此，民宿在經營理念上要突出主題，并且要由經營者的情懷在其中。 （二）市場推廣策略 1、旅游廣告宣傳 據問卷統計結果反映：游客在選擇民宿信息來源主要是依靠網絡和親友推薦，分別占據 74.02%和 44.88%（圖 4）。 圖 4 選擇民宿信息來源 民宿旅游的宣傳方面采取網絡宣傳和親友推薦。在網絡宣傳方面與百度、微博、南京旅游網站合作，制作南京民宿旅游的宣傳視頻，宣傳南京當地民宿旅游。 在親友推薦方面，對入住的游客采取給予再次入住的優惠券，轉介紹親友優惠等措施，營造良好口碑宣傳。 調查樣本中，被調查者選擇住宿的信息來源首要選擇網絡，其次是親友推薦，這為以后的民宿的宣傳手段提供了思路。 2、網絡推廣 根據問卷數據（圖 5），被調查者知道的旅游預訂平臺最多的是攜程、同程途牛等旅游電商公司，因此民宿經營者要與旅游公司合作，在其平臺銷售民宿，同時又借助攜程、同程等旅游公司的名氣為民宿做宣傳。 3、產品競爭與合作 隨著民宿數量的急劇增長，民宿在風格類型上存在同質化現象，競爭方面也越來越激烈。對此，南京民宿業應針對這種現象采取相應措施。成立專門的民宿行業協會，對于存在抄襲現象的民宿給予相應的處理，避免南京的民宿同質化現象嚴重，失去原有的吸引力。 對于南京民宿來說，應該大力發展具有南京當地特色的民宿，譬如溫泉民宿、民國風情民宿、田園風光民宿等，以其獨特性占據市場位置，增強競爭力。 （三）相關政策與標準 1、政府對民宿發展的相關政策 （1）南京市政策 為貫徹落實《南京市“十三五”時期美麗鄉村建設行動計劃》和《關于推進鄉村民宿業發展的指導意見》，南京市人民政府辦公廳于 2017 年 1 月 22 日出臺《關于促進鄉村民宿業規范發展的實施辦法》。《辦法》中對民宿進行了明確的定義，并且對民宿民宿開業條件，包括經營用房、消防安全、治安安全、衛生安全、環境保護、食品安全、規范管理作出規范。對民宿辦證程序和工作要求也做出說明。 南京市江寧區人民政府于 2016 年 11 月 29 日印發《江寧區關于加快發展鄉村民宿的指導意見》，《意見》中指出要按照“一年建體系、三年成規模、五年上臺階”的工作部署，2017 年，編制完成全區民宿發展規劃并啟動第一批民宿示范村建設；到 2019 年，全區建設或改造 400 幢鄉村民宿戶、打造 20 個市級鄉村民宿示范村（鄉村民宿戶 20 幢以上的民宿集群、床位 200 張以上），全區民宿床 位達到 4000 張，年營業收入達到 8000 萬元以上；到 2020 年，全區鄉村民宿戶 600 幢，床位達到8000 張，年營業收入達到 1.5 億元以上。形成 2-3 個具有國內一流水平的精品民宿集聚群或集聚帶，使之成為促進農村集體經濟發展和農民增收新的增長極。 《意見》中對民宿的特色主題、經營模式做出說明，在行業指導標準方面制定《促進鄉村民宿規范發展的實施辦法》，并且加大對民宿的培訓推介力度。在政策方面實施財政獎補、完善土地政策、便捷審批辦理等，為民宿旅游的發展提供良好的政策。在組織保障方對加強組織領導、明確責任分工、加強考核指導等方面也給出指導意見。 總的來說，南京政府在對民宿旅游的發展政策方面是支持、鼓勵的，并且也出臺了明確的規范辦法和指導意見。在良好的政策和政府支持下，南京的民宿旅游的發展會越來越好。 2、民宿標準 南京出臺的《關于促進鄉村民宿業規范發展的實施辦法》中對民宿開業條件做出了具體說明。 （部分） （1）經營用房。 ①房屋產權清晰，一般單體建筑面積在 600 平方米以內，建筑層數不超過 5 層、房間 20 間以下。房屋結構堅固、通風良好、光線充足； ②經營場所符合相關安全要求，無安全隱患；對可能出現危險的地方，應設置警示標志。 （2）消防安全 ①民宿內不得設置營業性娛樂場所； ②成組布置的民宿建筑應設置凈寬度和凈高度不小于 4 米的消防車道。 （3）治安安全 ①辦理相關手續并上傳，落實旅客入住登記制度； ②民宿出入口、接待處和主要通道，須安裝視頻監控系統，監控設備安裝要符合相關標準。 （4）規范管理 ①建立完善的內部管理制度（上墻公布）和服務禮儀規范。 ②鼓勵經營業主為住客提供旅游意外保險。 3、民宿相關的投訴處理 《辦法》中明確了對違反相關規定民宿，設立投訴電話；對不規范經營，或有重大旅游投訴的民宿，由相關職能部門依據有關法律法規進行處理。但是投訴電話是多少，進行管理的職能部門沒有明確說明，需要改進。 為了更好的發展南京民宿旅游，可以通過以下方式來處理投訴： （1）設立專門的投訴電話，并公布； （2）明確相關管理職能部門，發揮管理規范作用； （3）建立網上投訴、意見反饋制度； （4）建立民宿行業協會，規范行業標準，處理相關投訴。
結論 本文從民宿的起源、發展開始研究，首先研究國內外民宿的發展以及研究的方向，其次閱讀臺灣和內地學者對于民宿研究的文章，最后搜索國內和南京民宿的發展的現狀以及存在的問題，開始探討南京民宿的開發策略。對南京民宿的研究得出以下幾點結論： 第一，綜合分析可知，民宿的目標人群可定位為以企業職員和學生為主，中等收入且文化水平高的青年人群，這類人群是南京民宿旅游的主要客源市場。 第二，和傳統大眾旅游一樣，地理區域是影響民宿目的地選擇的重要因素，通過分析發現，南京民宿旅游的目的地選擇多偏好于本省和相鄰省份，即江蘇、安徽，目的地的選擇隨距離的變化而變化。 第三，通過分析，民宿的裝修風格和類型都是影響消費者選擇的因素，在民宿類型的選擇上傾向于田園風光型民宿和水鄉古鎮型民宿，可結合南京當地的鄉村旅游資源狀況，例如可依托世凹桃園、石塘人家等鄉村發展田園風光型民宿；依托秦淮河開發秦淮風光民宿。 第四，通過分析營銷模式、宣傳手段和預定渠道等都是影響消費者選擇的因素，民宿經營者要重視以上影響因素，制定出相應的措施。 第五，國內民宿的管理和發展存在很多問題，例如經營模式、管理規范、同質化、酒店化等，南京的民宿也同樣存在類似問題。此類問題需要經營者和相關和管理部門共同解決。 總的來說，本文的創新之處在于總結國內民宿和南京民宿所出現的問題，結合南京的旅游資源和南京政府的政策來，分析南京可發展的民宿類型，并對于民宿所出現的問題提出相應的解決措施及建議。 |
