[摘要] 我國(guó)的承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度歷史十分的悠久,而且該制度的存在對(duì)于穩(wěn)定我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序起到了非常有效地促進(jìn)作用。然而在最近幾年，我國(guó)的房?jī)r(jià)飛漲，房產(chǎn)方面的交易日漸活躍，對(duì)出租房屋的產(chǎn)權(quán)糾紛也日益增多，其中基于承租人的先買權(quán)問題而引發(fā)的爭(zhēng)議尤為突出。不過，我國(guó)當(dāng)前所施行的法律規(guī)范中關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的一些規(guī)定原則性較強(qiáng)、比較籠統(tǒng)，使得司法實(shí)踐中的法律適用成為了一項(xiàng)難題，審判人員意見分歧、判案標(biāo)準(zhǔn)不一，最終使得該制度流于形式，對(duì)于我國(guó)司法的公信力造成了不良影響。本文通過理論和實(shí)踐兩個(gè)層面對(duì)現(xiàn)行法律進(jìn)行系統(tǒng)分析，發(fā)現(xiàn)其中的問題并提出相關(guān)立法建議，不斷完善我國(guó)承租人的先買權(quán)制度，以維護(hù)房屋承租人的權(quán)益、保障交易的安全。

[關(guān)鍵詞] 承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、權(quán)利的行使、權(quán)利的沖突、法律效力、立法完善

承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，從法律意義上講，就是說承租人在出租人出賣該出租房屋的時(shí)候，其可以在同等條件下比其他人優(yōu)先購(gòu)買該房子。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍，房屋日漸成為了人們的重要財(cái)產(chǎn)。近幾年來，我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下，愈來愈多的人選擇了租房而不是買房，因此出租人與承租人間的矛盾也就隨之增多，其中和承租人的先買權(quán)相關(guān)的糾紛也就非常常見。所以基于全面分析承租人先買權(quán)方面的相關(guān)問題，做出一些有創(chuàng)設(shè)性的建議，為我國(guó)建立一個(gè)更加健全的先買權(quán)制度做出一些貢獻(xiàn)。

一、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度總體概述

（一）承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的歷史沿革

1、國(guó)外承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的發(fā)展

承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的一種。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，又叫做“先買權(quán)”，是指特定民事主體依法律規(guī)定所享有的優(yōu)先于其他人購(gòu)買某特定財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。[ 王利明，《共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)研究》（《民商法研究》第2輯），北京：法律出版社，2001年，第380頁(yè)。]這一制度最早被提及是在古希臘與古羅馬時(shí)期。古希臘在永佃制度中規(guī)定了其先買權(quán)，旨在保障承佃者有比其他人優(yōu)先購(gòu)買土地權(quán)人出售的土地的權(quán)利。羅馬法則在土地轉(zhuǎn)讓的規(guī)定中設(shè)置了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，保證土地所有人在地上權(quán)人轉(zhuǎn)讓地上建筑物時(shí)能優(yōu)先取得之，以維護(hù)土地所有人對(duì)土地所有權(quán)的效力。[ 周相，《羅馬法原論》，北京：商務(wù)印書館，1994年，第135頁(yè)。]

到了近現(xiàn)代，西方各國(guó)普遍設(shè)立先買權(quán)制度。《法國(guó)民法典》是最先制定有關(guān)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)規(guī)定的民法典，但其并未規(guī)定承租人的相關(guān)權(quán)利，只對(duì)共有人的先買權(quán)作了一些規(guī)定。相較于《法國(guó)民法典》，《德國(guó)民法典》的規(guī)定更加具體，它不但將先買權(quán)分為物權(quán)與債權(quán)，而且還規(guī)定了承租人的先買權(quán)制度。《瑞士民法典》規(guī)定的是共有人和建筑物所有人的先買權(quán)，而在《日本民法典》中則有關(guān)于共同繼承人這項(xiàng)權(quán)利的相關(guān)規(guī)定。在英美法系同樣也有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定，在美國(guó)的公司法中則可以看到近現(xiàn)代優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的一些規(guī)定。[ 葛偉軍譯，《英國(guó)2006年公司法》，北京：法律出版社，2008年，第359頁(yè)。]尋著先買權(quán)的歷史發(fā)展軌跡，該制度在近現(xiàn)代為各國(guó)立法所沿用，展現(xiàn)出近現(xiàn)代各國(guó)為了保護(hù)財(cái)產(chǎn)的占有而設(shè)立優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的趨向。

2、我國(guó)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的發(fā)展

承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在我國(guó)存在的歷史非常悠久，最早可以追溯到唐代，而且?guī)в袧庵氐淖谧迳剩蠖嘁杂H鄰為主。《唐律》內(nèi)規(guī)定，房屋買賣轉(zhuǎn)讓的，首先要問近親，然后再問近鄰，若近親近鄰均不要，才可以賣給其他人。五代時(shí)期，親鄰優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度更加明確，例如《五代會(huì)要》中，周廣順奏準(zhǔn)：“如有典當(dāng)莊宅，準(zhǔn)利：房親、鄰人合得承當(dāng)；若是親人不要，及著價(jià)不及，方得別處商量”。[ 孔慶明，《中國(guó)民法史》，吉林：吉林人民出版社，第256頁(yè)。]宋朝則是在唐代的基礎(chǔ)之上增加典權(quán)人的先買權(quán)，而且規(guī)定承佃人在官府出售官有田地時(shí)也享有先買權(quán)。元代在繼承了宋代親鄰為主的先買權(quán)制度的基礎(chǔ)上，按照實(shí)際情況進(jìn)行了一些修改。直至清末時(shí)期，《大清民律草案》里廢止了親鄰為核心的先買權(quán)，但仍舊保留下承租人、典權(quán)人的相關(guān)權(quán)利。

新中國(guó)成立后，隨著社會(huì)發(fā)展，親鄰與典權(quán)人的先買權(quán)就很少出現(xiàn)了，民事優(yōu)先購(gòu)買權(quán)也有了豐富的規(guī)定。而我國(guó)關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的設(shè)置主要體現(xiàn)在了《城市私有房屋管理?xiàng)l例》以及《民通意見》和后來的《城市公有房屋管理規(guī)定》中，最后于1999年在《合同法》中明確規(guī)定。雖然前三項(xiàng)法律條文已經(jīng)被廢止和取消，但是從先買權(quán)的立法歷程中我們也可以看出，承租人的先買權(quán)作為法定的權(quán)利，其產(chǎn)生、消滅均不依雙方當(dāng)事人的約定，即只要當(dāng)出租人轉(zhuǎn)讓出租的房屋時(shí)候，承租人即享有該權(quán)利。

（二）承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的特征

作為一項(xiàng)法律制度，www.628tf.com其特征可以讓他與其他有關(guān)概念或類似概念區(qū)別開來，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的特征主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

1、主體專屬性。承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是應(yīng)該由承租人來享有的權(quán)利，該權(quán)利存在的基礎(chǔ)是出租人與承租人之間的租賃條約關(guān)系，且該權(quán)利必須由承租人來行使。

2、客體特定性。權(quán)利的客體應(yīng)當(dāng)是房屋，即租賃合同標(biāo)的物。

3、法律規(guī)定的強(qiáng)制性和權(quán)利內(nèi)容的受限性。承租人的先買權(quán)是法律賦以承租人的特別權(quán)利，是對(duì)承租人權(quán)益的特別保護(hù)。該權(quán)利使得出租人選擇交易對(duì)象受到了限定，且承租人也只有在“同等條件”情況下才可以行使該權(quán)利，這同樣也限制了承租人的權(quán)利。

4、權(quán)利具有對(duì)抗性。承租人的先買權(quán)不但能夠?qū)钩鲎馊耍€能夠?qū)沟谌恕?/p>

（三）承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的價(jià)值

羅•龐德曾經(jīng)指出：“法的價(jià)值問題是法律科學(xué)所不能回避的問題。在法律史的各個(gè)經(jīng)典時(shí)期，對(duì)價(jià)值準(zhǔn)則的論證、批判或合乎邏輯的適用，都曾是法學(xué)家的主要活動(dòng)。”[ 龐德著，沈宗靈譯，《通過法律的社會(huì)控制、法律的任務(wù)》，北京：商務(wù)印書館，1984年，第55頁(yè)。]承租人的先買權(quán)制度作為一項(xiàng)平衡出租人和承租人權(quán)益的民事法律制度，擁有經(jīng)濟(jì)和秩序價(jià)值。

1、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)屬于財(cái)產(chǎn)權(quán)，該制度的一個(gè)重要規(guī)范目的是最大可能的發(fā)揮財(cái)富的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。[ 張洪波、李志君，《優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在民法體系中的定位》，山東：《煙臺(tái)大學(xué)學(xué)報(bào)》，2002年6第3期，第274頁(yè)。]首先，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具有節(jié)約交易成本的優(yōu)勢(shì)，不僅節(jié)約了承租人為買房而尋找交易對(duì)象的費(fèi)用，還節(jié)約了履約的成本。其次，該制度使得承租人基于其對(duì)權(quán)利的合理預(yù)期而謹(jǐn)慎使用房屋，這樣有助于房屋經(jīng)濟(jì)效益的充分展現(xiàn)，使得資源得到合理利用。

2、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的秩序價(jià)值

承租人的先買權(quán)有助于維護(hù)社會(huì)關(guān)系、經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。因?yàn)槌凶馊嘶谧赓U關(guān)系享有先買權(quán)，出租人出售房屋時(shí)，承租人行使該權(quán)利，就可以維護(hù)其與房屋之間形成的特定關(guān)系，維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。而且租賃關(guān)系中的承租人，其法律地位是極不穩(wěn)定的，合法權(quán)益易受侵犯，在法律關(guān)系中處于弱勢(shì)，因此該制度就作為社會(huì)調(diào)節(jié)器來促進(jìn)社會(huì)公平，維護(hù)社會(huì)和諧。