（一）承租人優先購買權行使的前提條件

1、合法有效的租賃合同。承租人只有和出租人擁有合法有效的租賃合約，其先買權才有行使的可能，所以說租賃合同及其有效性是先決條件。假如合同因為某些原因無效或者終止了，該優先購買權就沒有了存在的基礎。所以說，先買權人一定要為適格承租人，一定和出賣人簽訂了有效的租賃合約，并且要在合同存續期間對于房屋享有承租權，才可以行使該權利。

2、須出租人出賣已經出租的房屋與第三人。優先購買權僅僅是有行使可能的權利，只有在出租人要出賣其出租房屋時，該權利才得以行使。“出賣”，僅指依據等價有償的交易來移轉租賃房屋的所有權，而對于繼承、遺贈、贈與這些非因買賣來轉移房屋所有權的行為，承租人則不可以行使該權利。

（二）行使權利的“同等條件”  

同等條件，是指當承租人購買出租人財產的時候，其提出的購買條件并不是要高于第三人的條件，而是只要和出租人與第三人達成的協議相同。[ 曹艷芝，《優先購買權若干問題研討》，湖南：《湘潭大學學報》，2004年第3期，第82頁。]法律規定同等條件，就是為了在維護出租人權益的同時也保護第三人的利益。

我國《合同法》明確指出：承租人享有在同等條件下優先購買出租人房屋的權利。但是對于同等條件的標準，法律沒有明確規定，這就給司法實踐造成了困難。我認為對于同等條件的界定不能過嚴也不能過寬，既要保護優先購買權的行使，也不能過于擴大法官的自由裁量權。所以我覺得“同等條件”就是指在一般情況下，支付的價款、方式和期限都應該相同，其中價款是核心因素。此外，如果第三人和出租人所簽的合約里有一些其他的給付義務，若承租人可用金錢來代替的，那么也視作同等條件；而且如果出租人要出賣的房屋可以分割，那么承租人僅能以其租賃部分主張其先買權，如果不可分割，那么可以為了發揮房屋效用而擴大優先購買權的標的物來主張該權利。總之，我們的最終目的是既要保障承租人的權利，同時也不損害出租人及第三人的合法利益。

（三）出租人的通知義務

承租人能夠行使其權利的重要前提是出租人能夠積極的履行通知義務。也就是說如果出租人要在租賃關系有效的存續期間賣出房屋，就應該要主動通知承租人有關情況，這個時候承租人就得以行使其先買權。

1、通知開始的時間及通知的內容。我國《合同法》中規定：出租人出賣租賃房屋的，應當在合理期限內通知承租人。www.628tf.com法律規定的是合理期限，主要是由于在當今社會，出租人因為市場變換，賣房的動因有很多，所以具體的通知時間應由出租人把握較為合適。合理期限的設定，實際是給法官以自由裁量權，由法官結合案件的具體情況綜合認定。關于通知的內容，法律雖然未作明確規定，但是出租人只有在與第三人達成書面的或口頭的買賣合同后，才有具體的內容可以通知承租人，所以通知的內容應該就是出租人與第三人所簽訂的合同內容。

2、通知的期限。對于通知，應該限定一定的期限，這樣才能促使出租人主動地履行他的通知義務，我國《合同法》中規定的是“出賣之前的合理期限”，并沒有確定具體的期限標準。《德國民法典》所規定的是義務人必須要不遲延地通知先買權人。所謂不遲延，是指“在沒有有過錯的遲延的情況下”，不是指“即時”的意思。[ 陳衛佐譯，《德國民法典》，北京：法律出版社，2006年，第161頁。]所以我覺得，對于通知期限可以不用強制性的規定，可以借鑒德國法，讓通知義務人“不遲延”地通知承租人相關情況。

3、通知的形式。以何種形式來通知，法律也沒有明確規定，所以說口頭或者書面都是可以的，但是我認為最好還是選擇使用書面通知，以防將來發生一些糾紛，并且也可以要求承租人簽收，以免造成一些不必要的麻煩。

（四）承租人行使權利的除斥期間

承租人的先買權作為一項形成權，僅依據其單方意思表示就可以變動出租人、承租人以及第三人之間的法律關系。承租人行使權利會給各方的利益帶來很大的影響，所以對其行使權利應該設定一個除斥期間，以平衡各方之間的利益。最高院在《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》的第24條中指出：在出租人主動履行了他的通知義務之后，如果十五日內承租人沒有明確表示其要購買，之后若承租人再主張其先買權，人民法院即不予支持，這里所規定的十五日就是承租人行使權利的除斥期間。