（一）承租人優先購買權制度的法律效力

承租人先買權的法律效力開始于承租人行使權利之時。權利的行使主要涉及到承租人、出租人和第三人，而且針對該三方，先買權分別發揮著不同的法律效力。

1、對出租人的效力。正如我們前文所探討的，出租人負有通知的義務，出租人欲出賣房屋，應該要先通知承租人有關情況。其次，如果承租人表示愿意依同等條件購買的，那么出租人就須將出租房屋賣與承租人。

2、對承租人的效力。承租人要行使其先買權，除了要支付租金、按照條約的規定來使用房屋并且不可以隨意轉租之外，還需要履行以下義務：首先就是必須以“同等條件”來購買房屋。其次就是承租人的先買權必須在法律所限定的期限內行使。再次，承租人的先買權是不可轉讓或者繼承的。優先購買權是專屬于承租人的，并且要以租賃關系的存在為基礎，所以先買權人不可以轉讓該權利，即使轉讓，該轉讓行為無效。最后由于該權利由承租人以同等條件單方行使便可與出租人形成買賣關系，所以承租人一旦行使即不得撤回其意思表示，否則出租人可以要求承租人承擔違約責任。

3、對第三人的效力。因為承租人優先購買權的存在自然排斥了第三人依據買賣關系取得房屋所有權，所以第三人有不得侵犯其先買權的義務。但當優先購買權與善意第三人的權利發生了沖突并且租賃合同沒有進行登記公示時，法院在權衡承租人和善意第三人雙方的利益之后，應該會優先考慮善意取得。若租賃合同已登記公示過了，承租人便可主張其先買權，并要求第三人交付其房屋。

（二）房屋承租人優先購買權效力沖突之處理

權利的效力沖突，是指當數個權利存在于同一個標的，依其行使可生同一結果者。[ 鄭玉波，《民法總則》，臺灣：臺灣三民書局，1993年，第53頁。]即是指如果一個房屋上存在了多個優先購買權，并且各個權利人均要求行使其先買權，當其中一項行使了，其他的權利就會被排除。

1、承租人優先購買權之間沖突及處理

當一個房屋存在多位承租人并且出租人要出售該房屋時，如果數個承租人同時主張先買權，此時就發生了權利的沖突。對于該沖突該如何處理，學術界有不同的意見。大多數的承租人認為賣給哪個承租人應當由出租人自行決定；但也有人認為如果標的物是可分物，應按“均等原則”，由各主張優先購買權人購買；如果標的物是不可分物，應按“按份購買”原則共同購買，標的物由各購買人按份共有。[ 張新榮，《試論“優先購買權”及其法律保護》，上海：《法學》，1989年第9期，第20—22頁。]我覺得在這種情況下，因為各權利人的法律地位是平等的，相互之間不存在優先效力，所以在各權利人之間可以按照普通的買賣來處理，即按照“價高者得”的原則，誰的價高就賣給誰；當然如果各權利人出價相同，那么就遵循以下原則來處理：第一，由權利人根據各個人承租的不同部分來購買；第二，由出租人按照實現其房屋整體經濟利益的角度來處理。

2、承租人優先購買權與其他優先購買權之間的沖突及處理

（1）承租人與共有人之間優先購買權的沖突及處理

我國共有人的先買權規定在《民法通則》之中。如果一個房子既存在共有人又存在承租人，當出租人要賣房時，www.628tf.com共有人和承租人均要求行使各自的先買權，此時該優先維護誰的權利呢？

法律作為一項調節利益的制度，遵守著“兩利相權取其重”的思維。首先，從效益與成本的方面來考慮，共有人行使先買權能夠保證共有物完整、穩定的占有以及保障共有物得到充分利用，成本則是第三人失去了購買該房屋的機會；承租人行使先買權能夠保證的是其對租賃物的繼續占有和利用，成本卻是限制了出租人處分權并使第三人失去了同等條件下購買的機會。所以，相比之下，保障共有人的先買權能夠獲得的效益大而且花費的成本也較小。其次，設立共有人的先買權是本著維護共有人財產為目的的，承租人先買權雖然也保障其生存條件，但是這是建立在出租人向第三人出售房屋基礎上的。當然我國最高院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛的司法解釋》中也明確規定，當房屋共有人行使其先買權時，承租人的先買權法院將不予支持。

（2）承租人與次承租人之間優先購買權的沖突及處理

在當今社會，房屋出租與轉租已經是非常普遍的現象了，依據《合同法》的規定，承租人經過出租人的同意是可以將房屋轉租給第三人的。因此，對于次承租人有無先買權也有爭議。

承租人的先買權所保護的是承租人基于租賃而對承租的房屋所產生的依賴感，保障承租人能穩定的使用財產，以充分發揮對住房的使用效果。承租人與次承租人均該當享有先買權，可是二者如果發生沖突了，次承租人應當優于承租人行使權利。首先，實際上占有房屋的主體是次承租人，“占有一旦存在，即應受保護，以維護社會平和與物之秩序。此為占有制度的基本功能”。[ 王澤鑒，《民法物權之2用益物權、占有》，北京：中國政法大學出版社，2001年，第173頁。]在租賃關系中，次承租人因為是實際占有的主體，可以對抗第三人，雖然承租人也處于租賃關系之中，但其已經不存在對房屋的實際占有，就失去了權利的存在基礎。其次，從降低成本、簡化程序、促進效率的角度來看，保障次承租人的權益是比較占優勢的。實現資源優化配置，保證物盡其用是法律應做的價值選擇。最后，法律的最終目的是保護弱勢群體，實現社會的公平正義。在以上主體中，真正屬于弱勢群體的應該是次承租人。所以綜合來看，保障次承租人的先買權有利于實現法律的公平正義。