通過前文的探討我們可以發現，承租人優先購買權是一項非常重要的民事法律制度，其歷史悠久，這項制度的存在有利于提高經濟效益，優化資源配置，穩定我國社會經濟秩序。但是我們也不難發現目前我國的承租人的先買權制度的規定太過于籠統，現實操作性不強，不能很好的應用于實踐，所以應當提出一些建議，使之在現有的基礎上加以完善。

（一）對承租人優先購買權客體的使用性質進行明確的限制

依據我國《合同法》及相關的司法解釋，我國承租人的先買權僅適用于房屋，但是對于房屋的使用性質卻未作明確的規定。房屋作為權利的客體，它的使用性質應限于居住的用途，而非居住用途例如商業方面的用途，就不應當賦予承租人該種權利。因為該權利的設立是為了保護弱勢群體，這與追求利益最大化的商業是不同的，商業用房追求價值利益，所以如果仍賦予承租人優先購買權，就會有失公平，不利于商業經濟的發展。德國在《德國民法典》中明確指出了權利的客體是住房，從而排除了商業用房，所以我國對此也因該明確規定。

（二）對行使承租人優先購買權的起止時間、條件、方式等方面做出明確規定

前文我們已經提到，現行立法只是確立了先買權制度，但是并沒有對其具體行使的一些條件等做出規定。讓承租人在規定的時間內行使其先買權，有利于促使承租人權利的有效行使，有利于保障出租人與第三人的利益，而且有利于維護市場經濟秩序的穩定。對于期間我國該如何規定，我不能確定，但是要遵循“不宜過長又不能太短”的原則，過長有礙于交易的效率，過短又不利于承租人進行權衡，不過對于行使起點我覺得應該是承租人收到出租人出賣房屋給第三人的相關內容的通知時間為起點。

關于同等條件的標準，應該和出租人和第三人簽訂的賣房合同的詳細內容相一致，主要應該包括同等的價格、同樣的付款方式以及相同的付款時間。當然如果有證據證明出租人和第三人訂立買賣協議具有其他的影響因素的，承租人也應該具備該要素。對于行使的方式，雖然沒有明確的方式，但我覺得使用書面通知的方式比較好，可以避免一些不必要的麻煩。

（三）對出租人或者第三人侵犯承租人優先購買權的處罰做出明確規定

現實生活里，出租人出于某些原因，單獨或者與他人一起侵犯承租人先買權的現象非常常見，為了切實保護該項權利，我國應該作出以下規定：如果出租人沒有盡他的通知義務亦或是靠其他侵犯承租人的先買權的行為，私自給第三人辦理房屋過戶登記的，那么對于該過戶行為，承租人有權請求法院撤銷，并要求其承擔一定的民事責任。如果出租人和第三人之間是通過惡意串通來侵害承租人權益的，那么出租人和第三人應當承擔連帶責任。當然如果承租人是惡意訴訟，并且也給出租人或者是第三人造成了一些財產損失，那么他也應該承擔相應的賠償。 

（四）規范房屋租賃的登記公示制度，保護善意第三人的合法利益

依據我國《合同法》第五十二條，若第三人并不知道其要買的房屋是已經出租的，或者雖知曉但是并不了解出租人未通知的行為，就認定他所簽訂的買賣合同無效，這顯然對第三人不公平。然而租賃登記備案僅僅是一種行政管理的手段，并非作為租賃條約的生效要件，第三人很難知道出售的房屋有無承租人。所以為保護承租人和第三人的合法權益，我國立法應當將租賃權登記在不動產登記薄上，該登記就是其公示方式。如果法律像這樣明確規定了公示的方式，那么只有當出租人登記在了不動產登記簿上，承租人才能夠對抗第三人；如果只是進行了登記備案而沒有在不動產登記簿上登記公示，那么承租人的先買權就不能夠對抗善意第三人，僅能要求出租人進行賠償。并且我國最高院的司法解釋中也有規定，雖然房屋屬于正在出租的房屋，但如果第三人是基于善意購買，并且已經辦好了過戶登記的，承租人不可以再主張其先買權。

（五）明確規定優先購買權沖突的處理原則

優先購買權沖突最終表現為權利效力的沖突，www.628tf.com關于先買權的沖突前文也做過分析，但對于怎么處理這些沖突，我國目前僅在最高院的司法解釋中規定，當共有人已經行使了先買權的，承租人就不能主張其先買權，但是對于其他的效力沖突，還無明確規定。法律對此自不可漠視，而應設定合理的規則以最大限度地解決權利沖突、平衡各方利益。[ 劉保玉，《論擔保物權的競存》，北京：《中國法學》，1999年第2期，第83頁。]所以在處理這類權利沖突的時候應當遵循下列原則：首先要與設立優先購買權的價值目的相符。優先購買權的存在主要有經濟和秩序價值，即保障房屋物盡其用和保護社會的穩定。只有社會穩定了，人們才能安心的生活和工作，才會考慮經濟效益，所以我們應當把減少沖突放在首位。其次，要遵循權利法律效力的強弱原則，較強的優于較弱的，法定的優于約定的，經過公示的優于未經過公示的。再次，依據時間的先后來判斷。中國人講求先來后到的原則，主要包括法律關系成立時間的先后，登記公示的先后，權利行使時間的先后。如果根據權利效力強弱的原則不能解決沖突時，就可以依據時間的先后原則來處理。然后，可以由各權利人自己協商。如果各權利人權利效力相同，沒有時間上的先后順序時，就可以由各權利人相互協商，達成共同的處理意見。最后如果權利人不能達到共識，就應該尊重出租人的選擇。因為優先購買權行使的最終結果就是使承租人能和出租人訂立買房合同，讓承租人獲得其承租的房屋，但如果前幾項方法均不能達到該結果，則可以由出租人選擇，可以按價高者得的原則，既解決了效力的沖突，同時也維護了出租人的權益。

結語

承租人優先購買權作為一項歷史悠久的法律制度，其存在不但符合了社會發展的要求，而且有利于社會公序良俗的維護。不管是現在還是將來，該制度的存在仍然有很強的意義。當然，任何事物都不可能是完美的，都存在一定的缺陷，我們不能只看到它不利的一面而忽視其存在的合理價值。有人對該制度存在的合理性和必要性產生質疑，認為該制度已不適應現在社會的發展,會阻礙經濟效益和交易的效率，但是這種觀點就過于極端。正如薩維尼所言：“就法律本身的狀況而言，人們期其最具精確性，在適用中則當具統一性。”[ [德]弗里德里希·卡爾·馮·薩維尼著，許章潤譯，《論立法與法學的當代使命》，北京：中國法制出版社，2001年，第16頁

我們不應該因為目前法律體系存在缺陷就否認該制度，而應該根據我們立法目的的實際情況，不斷的消除或彌補其缺陷，不斷地完善該制度。

當前，承租人優先購買權對于我國來說依然很有存在的必要，其存在仍然具有社會基礎和法理依據。雖然該制度存在一定的缺陷，但是法律也在與時俱進，在不斷地發展完善。也就是說，可以通過立法將其弊端控制在社會可接受的范圍中，使該制度在維護承租人合法權益的同時，也能維護社會經濟秩序。目前我國已經在著手制定民法典，許多學者也提出建議，要在其中專門設立優先購買權這個章節。希望將來當我國正式頒布民法典時，在其中能夠展示出富有體系的精彩的優先購買權制度。