研究目的和意義: 一、研究目的 近幾年來，房地產行業的資本結構方面的問題一直都是研究的熱點話題。安全、合理的資本結構是企業生存與發展的基本保證，也是企業保持旺盛競爭力以及實現其價值最大化的關鍵，對于企業資本結構優化問題的研究意義重大。房地產行業是我國支柱產業之一，對于帶動相關幾十個產業發展，擴大就業等一系列問題具有積極作用。目前我國房地產開發企業數量眾多，但具有一定規模的企業還非常有限，由于房地產行業資本密集型的特點，資金一直是影響房地產企業生存和發展的重要因素。在我國當前經濟形勢下，房地產企業的資產負債率普遍偏高，企業融資結構不合理，企業過分依賴銀行借款，融資渠道單一，短期負債比例高于長期比例，直接融資比例較小。企業資本結構不夠合理，使房地產開發企業缺乏抵御市場風險的能力，在國家緊縮銀根時企業資金鏈會非常緊張，嚴重影響企業長遠發展。在近幾次的宏觀調控實踐中，由于資金鏈的斷裂而導致破產的房地產企業不計其數，因此，選擇合理的負債規模，選擇合適的融資結構對房地產開發企業尤為重要。針對房地產企業資本結構存在的問題，本文將就這一問題展開深入研究。 2003年以來，國內房地產市它直接或間接的影響著場出現了投資迅猛增長、價格上漲過快、商品房結構嚴重失衡的局面，2008年，受金融危機的影響，房價波動不穩定，引起了有關部門的高度關注。然而，房地產行業是個資金密集型行業，無論是開發商還是購房者，都需要有大量的資金支持。資本在房地產企業的發展中具有十分重要的地位，資本結構問題是企業經營管理的關鍵，是現代企業融資研究的核心。它與企業成長、企業價值之間存在著深刻的內在聯系。企業資本結構的決策影響到企業的資本成本以及整體效益水平，進而會影響到企業的價值。因此，對房地產行業，企業在進行籌資的時候，降低其資本成本，開拓新的融資渠道，優化資本結構，從而保持資金鏈的連續性，以提升企業的價值就顯得十分必要。 二、研究意義 隨著我國經濟的全面發展，房地產作為國民經濟的支柱產業受到國家的高度重視，房地產已成為市場經濟重要的組成部分。房地產作為國民經濟發展中的重要行業，不僅是資金密集型行業，同時是一個綜合行業，帶動著多個相關產業的發展，近年來，房地產行業對國民經濟、社會進步的作用和影響日益加強，經濟發展離不開房地產的支持；人們生活水平的提高、生活質量的改善都需要居住環境的改善和提高。但近年來房地產企業的高負債結構也使其經營和發展存在著高風險。針對房地產開發資金投入大、投資回收期較長、風險較大特點，房地產上市公司需要研究公司的資本結構影響因素，尋找優化企業資本結構的方向，從而有助于從整體考慮采用合理的方式籌集資金，調整企業的資本結構，從而降低其風險程度，不僅對房地產公司具有重要的意義，而且對整個國民經濟的健康穩定發展也具有重要的意義。 房地產是構成整個國民財富的一個重要部分。作為國家的支柱產業和先導產業之一，它不僅能為其他社會活動提供基礎性條件，其發展更是推動工業化和城鎮化進程的重要力量。從中國十多年的房地產行業的發展歷程中可以看出，房地產行業是一個周期性很強的行業，并與一國經濟、社會等多方面的政策密切相關，因此也是政府重點調控的行業之一。另外，從房地產行業自身的特征來看，它從屬資本密集型行業，本身具有資金參與需求量大、對外部融資方式依賴重的特點。自有資金投資比例小，直接決定了房地產企業與銀等金融機構間的高關聯度和自身的高資產負債率。而過高的財務杠桿會加大企業經營的風險。這是因為，高負債率的企業由于其運營資金主要來源于銀行，一旦銀根緊縮，這些依靠銀行資金求生的企業首先會受到沖擊，甚至會面臨破產或清算的危險。房地產企業應能夠根據不同經濟環境、宏觀政策適時對資本結構實現動態調整，以實現公司價值的穩步增長。所以，對優化房地產企業資本結構的研究便十分具有現實意義。 作為資本密集型的房地產行業，資金一直是影響行業生存和發展的一個重要因素，實踐中，由于資金鏈的斷裂而導致破產的房地產企業不計其數，確定安全的資本結構政策對房地產企業來說顯得尤為重要。本文以萬科為研究對象，在分析中國房地產企業融資結構現狀及原因的基礎上，提出了優化我國房地產上市公司融資結構對策，對上市公司的管理具有重要意義。
課題研究現狀: 近年來房價的不斷上漲,使我國房地產業熱度不斷提高,房地產業也得到迅速發展, 幅度之大，范圍之廣，在我國房地產歷史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地產業又匯集了天下的資金。 從房市的運行層面來看： （1）泡沫成份開始收縮，市場價格在高位運行的同時面臨較大的下降壓力，一些城市的房價開始下降 2007年以來，在緊縮政策調控下，我國的房市的泡沫成分開始收縮，一些城市的房價雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現了不同程度的下調。根據國家發展改革委、國家統計局的調查顯示，繼多個月份出現漲幅回落之后，今年5月份，全國70個大中城市新房和二手房價格的環比漲幅又分別回落0.6和1.5個百分點。與此同時，萬科、招商、和記黃埔地產等地產商為加快資金周轉紛紛調低價格、打折銷售。同時一些炒家為盡快脫手、回籠資金，也大幅降低房價進行拋售。 （2）成交量萎縮，空置率上升 與房價下調相對應的是，購房者觀望情緒嚴重，房市成交量大幅萎縮，房地產商空置率大幅上漲。據易居房地產研究院的統計顯示，www.628tf.com今年1月至5月，上海月平均成交面積為83萬平方米，而2007年月均成交面積為174萬平方米，同比下降52%;其中今年5月成交量為100.89萬平方米，雖然環比4月份增長8%，但同比去年4月則下降了57%。 （3）緊縮政策下房地產商面臨較大的資金壓力，房地產金融風險加大 目前，我國房地產商目前面臨著巨大的資金壓力。據相關經濟學家分析，目前我國房地產商面臨5000億元以上的資金缺口。一些中小地產商隨時面臨資金鏈斷裂的風險。同時，近年來，房貸一直被我國銀行界視為優質貸款項目，各大銀行為了爭奪此項業務展開惡性競爭，不斷降低門檻，導致房貸規模成倍擴大。房貸業務“一枝獨秀”的繁榮背后，是潛在的巨大風險 （4）市場開始走向分化，一些實力較低的房企正在被洗出市場 一是土地制度方面監管的加強，實力較小的房地產很難拿到地，即便拿到地，也要及時支付地款。二是，信貸緊縮，使得房地產資金缺乏有效的資金來源，一些中小房地產又不能通過股市發行股票來獲取資金。三是，房價下跌和成交量緊縮使得房地產資金周轉困難。四是，由于利率提高，一些中小房地產無力支付巨額的房地產信貸的利息。五是，一些中小房地產不具有品牌競爭力。六是，大型房地產更具有實力進行價格戰，通過價格戰來清洗市場。這些因素的共同作用將會使房地產市場走向分化，一些實力較低的房企將被清洗出市場，從而提高市場集中度。 （5）房地產中介經營困難 由于房市不景氣，成交量急劇下降，加上來自房市的競爭加劇和規范性制度約束增強，一些房地產中介出現了經營困難和倒閉。
課題研究主要內容、實施方案及創新點: 本論文綜合運用金融學、財政學、財務管理學等方面的相關理論與方法，結合我國房地產企業發展現狀，以萬科地產為例，根據萬科公司公布的2013年度財務報告，從財務報表入手，對萬科股份有限公司2013年的經營管理情況進行詳細的了解并分析其變化的因素，對公司未來發展做前景預測。對目前房地產企業資本結構現狀進行歸納分析，在此基礎上，研究其產生的問題及應對措施，希望能夠為我國房地產企業進行融資經營提供一些參考。 |
