摘要：房地產行業對國民的經濟發展和城市建設，都有著不可估量的促進作用，我國目前所有的房地產行業項目都要經過策劃，只是策劃的深淺和策劃的方法有所不同。目前，很多的房地產開發商商把營銷作為整個項目的重中之重。但是，在整個項目進程中營銷僅僅只是占了一部分，而房地產策劃則不然，他即連接了前面的市場調研又接壤了后面的銷售。房產策劃才是房地產項目中不可缺少的一個重要的環節，它直接決定了房地產項目的能否成功成功，一份好的策劃書是房地產項目能否成功的重要因素，同樣的這份策劃書對于房地產項目的開發和投資等的實踐意義是無法比擬的。本案結合了傳統和現代化策劃案的方法，對目標地塊進行理性分析，旨在盈利最大化的同時對地產市場的方向做出有利的影響。我們在研究的過程中，將房地產項目看成是一個完整的的有機個體，其主要內容包括：房地產市場預測與分析，物業管理策劃，開發過程中的策劃等。而房地產策劃就是將這些所有的元素整合起來，為整個房地產項目服務，更好的作用于整個項目，力求達到最大利益化。

“岳秀星海”項目以山、湖、海為主題，以“星海中心——都市生活的永恒風景”為主旨，產品主打具有特色景觀的洋房和非洋房勝是洋房的小高層和高層，打造東北地區首個具有空中花園和玻璃棧道的高檔住宅小區，圍繞“在家就可以身處永恒的風景里”、“在家就可以瞭望山、湖、海和天”和“在家就是一處鬧市中的世外桃園”這三個起始點為核心，橫向延展鋪設現代住宅的優點，同時融入準未來可實現的現代化的一些元素，實現科技與生態并存、風景與都市同在的情景，最終打造出“岳秀星海”這一足以改變未來房地產走向和格局的房地產策劃案。

項目為住宅開發，項目分為三部分，每部分都采用封閉組團管理模式，項目的豎向定位為酒店式公寓占比例30%，平層占比例40%，loft占比例30%，可以滿足各類人群的不同需求。19大以來，租售同權的政策落實，為響應國家號召，專門將其中一部分產品定位為酒店式公寓，用以出租。打破高檔、奢華的住宅只能住有錢人的常理。項目整體圍繞五大規劃原則，即：都市時尚、前衛輕奢、話題創造、健康生活和拎包入住。 

關鍵詞：房地產策劃；格局；資金鏈；投資；元素

目錄

摘要

Abstract

1 引 言-1

1.1 本課題的研究意義、研究現狀和發展趨勢-1

1.1.1 研究意義-1

1.1.2 研究現狀-1

1.2 本課題主要的研究內容和研究方法-2

1.2.1 研究內容-2

1.2.2 研究方法-2

1.2.3 研究目標-2

1.2.4 本文的特色與創新點-3

2 房地產宏觀經濟分析-4

2.1 宏觀經濟運行情況及房地產行業發展狀況-4

2.1.1 我國宏觀經濟運行情況-4

2.1.2中國房地產行業發展狀況-5

2.1.3大連市房地產行業發展狀況-5

3 項目類型及市場分析-7

3.1 項目類型-7

3.2商品房地產市場分析-7

4 項目區域概況-9

4.1 項目周邊區域分析-9

4.2 項目周邊環境對項目的影響-9

5 SWOT分析-11

5.1 SWOT分析步驟和原理方法-11

5.1.1 原理方法-11

5.1.2 步驟-11

5.2 項目地塊SWOT分析-12

5.2.1 競爭優勢-12

5.2.2 競爭劣勢-13

5.2.3 機會-13

5.2.4 威脅-13

6 項目定位-14

6.1 項目目標市場選擇-14

6.2 市場細分及目標人群-14

6.2.1中端市場-14

6.2.2 中高端市場-14

6.2.3 高端市場-14

7 項目整體規劃-16

7.1項目概況-16

7.2 項目規劃設計-17

7.3 戶型設計-19

7.3.1 Loft戶型設計-19

7.3.2 平層戶型設計-20

7.3.3 酒店式公寓戶型設計-21

8 項目投資估算-22

8.1 項目投資估算-22

8.1.1 主要技術經濟指標-22

8.1.2投資與成本估算-23

8.2 項目投資計劃和資金籌措-25

8.2.1 資金計劃-25

8.3 項目投資銷售計劃和銷售收入預測-26

8.4 盈虧平衡分析-28

8.5 敏感性分析-28

9 項目營銷-29

9.1 項目廣告策劃-29

9.1.1 報紙廣告-29

9.1.2 電視廣告-29

9.1.3 戶外廣告-29

9.1.4 具體實施-29

9.2 項目銷售策略-31

9.2.1 人員推銷-31

9.2.2 公共關系推銷-31

9.2.3 營業推廣-32

結    論-33

參考文獻-34

致 謝-35