摘要：房地產的商品房預售制度像一把雙刃劍，商品房預售制度的存與廢，一直是社會關注的熱點，研究該課題對于進一步完善和發展我國的商品房預售制度具有重要意義。本文首先介紹了商品房預售制度的概念，歷史進程和發展現狀，借鑒美國，德國，日本等發達國家的預售制度并從中獲得啟示，然后以房地產具有代表性的龍頭企業萬科股份有限公司為例探究了預售制度存與廢分別帶來的影響，從萬科公司的相關資料進一步研究和分析預售制度存在的必要性，分析出萬科在預售制度下存在的問題，對于預售制度的存與廢，在房地產企業的立場上我持存在的觀點，建議完善我國的商品房預售制度，進一步規范房地產交易市場，建立完善的預售制度促進我國房地產行業的發展。

關鍵詞：房地產  預售制度  存與廢

目錄

摘要

Abstract

緒論-2

一、我國房地產商品房預售制度的概述-2

（一）商品房預售制度的性質-2

（二）我國房地產商品房預售制度的歷史進程-2

（三）我國房地產商品房預售制度的現狀-2

二、國外房地產商品房預售制度的研究情況-3

（一）國外主要國家的房地產商品房預售制度情況-3

1、美國的房地產商品房預售制度-3

2、德國的房地產商品房預售制度-3

3、日本的房地產商品房預售制度-3

（二）國外商品房預售制度對我國的啟示-3

三、以萬科公司為例研究商品房預售制度的存與廢-4

（一）萬科企業股份有限公司研究背景-4

（二）商品房預售制度的存在對萬科公司的影響-4

1、增大公司融資，減少公司負債率-4

2、降低資金斷裂的風險-4

3、提高現金流使用效率，促進公司發展-5

4、有效控制結構性風險-5

5、買賣雙方達成雙贏-5

（三）商品房預售制度下存在的問題-5

1、導致買賣雙方交易不公平-5

2、導致銷售不規范，公司失信現象頻發-5

3、導致不平等競爭和低效率競爭-5

4、侵害消費者的權益-6

5、預售信息不對稱-6

（四）商品房預售制度的廢除對萬科公司的影響-6

1、降低資金周轉率，增大負債壓力，加大經營風險-6

2、減少融資渠道，導致高成本低利潤-6

3、增加公司資金預售回款成本-7

四、完善我國房地產商品房預售制度的建議-7

    1、建立風險分擔機制，有效控制預售資金的數額-7

2、健全房地產融資貸款制度-7

3、健全房地產市場的準入及退出機制-7

4、完善信息披露制度-7

5、化解樓市調控下的房地產資金鏈危機-7

結論-8

參考文獻-9

致謝-10